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A inicios de 2025, el mercado inmobiliario habitacional enfrenta un entorno desafiante marcado por diversos factores. Por un lado, las previsiones económicas nacionales muestran una mejor adaptación a los retos planteados por el cambio de administración y las nuevas políticas arancelarias anunciadas por el gobierno de Estados Unidos. Por otro lado, durante los últimos meses de 2024, el consumo interno presentó una ligera tendencia positiva, mientras que el valor de la producción se contrajo ligeramente, con una disminución inferior al 1% según cifras del INEGI. Además, la apreciación del valor de la vivienda adquirida mediante crédito hipotecario se mantuvo estable en un 9.4% hasta el tercer trimestre de 2024, de acuerdo con datos de la SHF.

Un análisis histórico reciente muestra que el número de créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda nueva a nivel nacional mantiene una tendencia decreciente. En los últimos diez años, la contracción se ha traducido en la reducción de aproximadamente 300 mil viviendas. Para el cierre de 2024, se estima que la demanda anual de créditos hipotecarios alcance cerca de 248 mil unidades. Factores como el incremento en los precios de los materiales de construcción, el encarecimiento del crédito y la falta de tierra desarrollable han contribuido a esta contracción. Estos elementos se suman a la reconfiguración prolongada de los hogares mexicanos. Aunque esta tendencia descendente se ha observado desde la crisis inmobiliaria de 2008, el volumen total de demanda de vivienda parece estar estabilizándose de cara a 2025, tomando en cuenta la dinámica de los últimos diez años.

En el ámbito nacional, algunas ciudades han mostrado avances significativos en la demanda de hipotecas para viviendas nuevas terminadas. Para finales de 2024, se proyecta que la Zona Metropolitana de Monterrey lidere la demanda con más de 29 mil créditos hipotecarios, superando a la Zona Metropolitana de la Ciudad de México por cerca de 1,400 unidades. Esta última registraría alrededor de 28 mil unidades, seguida por la Zona Metropolitana de Guadalajara, con poco más de 20 mil. Otras zonas urbanas relevantes incluyen Cancún con más de 15 mil hipotecas, Querétaro con cerca de 11 mil, Tijuana con más de 8 mil, Mérida con más de 7 mil, la Zona Metropolitana de Puebla-Tlaxcala con más de 6 mil y León con poco más de 5 mil créditos hipotecarios registrados.

En cuanto al valor de las carteras hipotecarias por ciudad, la Zona Metropolitana de la Ciudad de México ocupa el primer lugar con un valor estimado cercano a los 39 mil millones de pesos (mmdp) al cierre de 2024. Le siguen Monterrey, con más de 34.2 mmdp, y Guadalajara, con aproximadamente 23.4 mmdp. Otros mercados destacados incluyen Cancún (15.2 mmdp), Querétaro (14.1 mmdp), Tijuana (9.3 mmdp), Mérida (8.2 mmdp), Puebla-Tlaxcala (7 mmdp) y León (6.2 mmdp). En conjunto, las principales ciudades mencionadas acumulan un valor de mercado superior a los 156 mmdp.

El mercado de vivienda nueva en México ha atravesado diversas fases de reconfiguración influenciadas por factores demográficos, de financiamiento e institucionales. Al cierre de 2024, los segmentos residencial y residencial plus, que habían mostrado una alta demanda en años anteriores, registran un menor crecimiento comparado con los segmentos de vivienda tradicional y media. Este cambio se atribuye, en parte, a la flexibilización del crédito y a la diversificación de las opciones de adquisición, como la integración de créditos entre diferentes miembros del hogar o personas sin parentesco. Además, el aumento en los montos permitidos ha facilitado que diferentes estratos socioeconómicos accedan a viviendas de mayor valor, como en el caso de la vivienda media. Esto es particularmente relevante en regiones como la Ciudad de México, donde la disponibilidad de vivienda económica es casi inexistente.

El déficit generalizado de vivienda en México, especialmente en el segmento económico, sigue siendo un reto importante. El compromiso de la actual administración de construir un millón de viviendas es alentador, aunque todavía no se han definido los esquemas operativos ni los tiempos de ejecución. Por ello, se espera que el impacto de esta iniciativa sea visible en el mediano plazo. La participación del gobierno como competidor en el mercado de vivienda podría aliviar la amplia demanda actualmente atendida por desarrolladores privados.

De cara a 2025, se anticipa una mayor diversificación en la oferta de productos inmobiliarios, modalidades de adquisición y modelos de negocio. Nuevas inversiones inmobiliarias deberán responder tanto a las necesidades tradicionales de los hogares como a las tendencias emergentes de consumo. Esquemas innovadores como las «branded residences» (asociaciones entre desarrolladores inmobiliarios y marcas operadoras, generalmente del sector hotelero) y el «fractional ownership» (copropiedad) se complementarán con avances en construcción, diversificación de productos y creación de entornos resilientes e hiperconectados. Estas innovaciones serán clave para satisfacer las demandas de una sociedad en constante transformación.

Aunque el mercado inmobiliario habitacional enfrenta retos considerables, también se vislumbran oportunidades para reconfigurar y fortalecer el sector. La estabilidad en la demanda, el compromiso gubernamental y la adopción de esquemas innovadores podrían marcar una nueva etapa de crecimiento sostenible en el mediano y largo plazo. Con una adecuada planeación y ejecución, el 2025 podría ser un año clave para consolidar un mercado inmobiliario más robusto y diverso en México